JANGAN ASAL PECAH SERTIFIKAT!

7 Syarat, Prosedur, Biaya & Risiko Hukum yang Wajib Diketahui Pemilik Tanah 2026

Kantor Hukum Nurhadi dan Rekan

NURHADI, SE, SH, MH, CPM, CDM

Advokat | Certified Digital Marketing | Entrepreneur | Mediator | YouTuber | Business Consultant

Memiliki sebidang tanah yang cukup luas kemudian ingin membaginya menjadi beberapa bidang? Salah satu langkah yang dapat dilakukan adalah pemecahan bidang tanah/sertifikat.

Namun, pemecahan sertifikat bukan sekadar membagi tanah secara fisik. Prosesnya berkaitan dengan data fisik, data yuridis, pengukuran, batas bidang, status hak, serta administrasi pertanahan di Kantor Pertanahan ATR/BPN.

Karena itu, jangan hanya mengandalkan kesepakatan keluarga, patok tanah, atau surat pernyataan pribadi. Pastikan prosesnya dilakukan sesuai ketentuan pertanahan agar bidang-bidang hasil pemecahan memiliki kepastian hukum.

1. Apa yang Dimaksud dengan Pemecahan Sertifikat?

Secara sederhana, pemecahan bidang tanah adalah proses membagi satu bidang tanah yang telah terdaftar menjadi beberapa bidang baru.

Peraturan pendaftaran tanah mengatur bahwa permohonan pemecahan bidang tanah dapat diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya. Ketentuan tersebut juga mengatur dokumen yang perlu dilampirkan, termasuk sertifikat tanah dan identitas pemohon.

Contohnya:

Sertifikat induk 1.000 m² → dipecah menjadi:

Bidang A: 400 m²

Bidang B: 300 m²

Bidang C: 300 m2

Tetapi pembagian tersebut harus melalui proses administrasi dan pengukuran yang sesuai, bukan hanya berdasarkan pembagian secara lisan.

2. 7 Hal yang Perlu Disiapkan

Persyaratan dapat berbeda tergantung jenis hak, kondisi tanah, dan kebijakan pelayanan Kantor Pertanahan setempat. Secara umum, pemilik perlu mempersiapkan:

1. Sertifikat tanah asli

Sertifikat hak atas tanah yang akan dipecah harus disiapkan sebagai dokumen utama.

2. Identitas pemegang hak

KTP dan dokumen identitas lainnya diperlukan untuk proses administrasi.

3. Permohonan pemecahan

Pemegang hak mengajukan permohonan pemecahan kepada Kantor Pertanahan yang berwenang.

4. Surat kuasa apabila dikuasakan

Apabila pengurusan dilakukan oleh pihak lain, diperlukan dokumen kuasa sesuai ketentuan.

5. Data dan dokumen pendukung tanah

Dokumen perpajakan dan dokumen lain yang diminta dalam pelayanan perlu disiapkan sesuai kondisi bidang tanah.

6. Persetujuan pihak tertentu apabila diperlukan

Apabila tanah sedang dibebani Hak Tanggungan, terdapat ketentuan mengenai persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan dalam permohonan pemecahan.

7. Data batas dan pengukuran

Batas bidang harus jelas sehingga proses pengukuran dan pemetaan dapat dilakukan secara tepat.

Catatan penting: daftar persyaratan bukan berarti selalu identik untuk setiap kasus. Tanah warisan, tanah dalam sengketa, tanah dengan Hak Tanggungan, atau tanah yang memiliki persoalan batas dapat memerlukan dokumen dan penanganan tambahan.

3. Bagaimana Prosedur Pemecahan Sertifikat?

Secara garis besar, prosesnya dapat meliputi:

Tahap 1 — Pemeriksaan dokumen

Dokumen sertifikat dan identitas pemohon diperiksa terlebih dahulu.

Tahap 2 — Pengajuan permohonan

Pemegang hak atau kuasanya mengajukan permohonan pemecahan kepada Kantor Pertanahan.

Tahap 3 — Pemeriksaan data fisik dan yuridis

Kesesuaian data tanah diperiksa agar tidak terjadi perbedaan antara dokumen dengan kondisi sebenarnya.

Tahap 4 — Pengukuran dan pemetaan

Apabila diperlukan, petugas melakukan pengukuran dan pemetaan terhadap bidang tanah.

Tahap 5 — Penetapan bidang hasil pemecahan

Bidang induk dibagi sesuai permohonan dan hasil pemeriksaan/pengukuran yang memenuhi ketentuan.

Tahap 6 — Pendaftaran hasil pemecahan

Data bidang-bidang baru diproses dalam administrasi pertanahan.

Tahap 7 — Sertifikat hasil pemecahan

Setelah seluruh proses terpenuhi, diterbitkan dokumen pertanahan sesuai hasil pemecahan.

4. Berapa Biaya Pecah Sertifikat?

Ini bagian yang sering disalahpahami.

Tidak ada satu angka biaya yang otomatis berlaku untuk semua pemecahan sertifikat.

Komponen biaya dapat bergantung antara lain pada jenis pelayanan, kegiatan pengukuran/pemetaan, luas tanah, serta layanan administrasi yang dikenakan.

Ketentuan PNBP di lingkungan ATR/BPN antara lain diatur dalam PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN.

Karena itu, jangan mudah percaya dengan informasi:

“Pecah sertifikat pasti hanya sekian rupiah.”

Biaya resmi perlu dikonfirmasi berdasarkan jenis permohonan dan kondisi tanah pada Kantor Pertanahan terkait.

Selain biaya layanan pertanahan, dalam transaksi atau perbuatan hukum tertentu bisa muncul kewajiban lain seperti BPHTB, PPh, jasa PPAT, atau biaya administrasi lainnya, tergantung konteks hukumnya.

5. Apakah Sertifikat Induk Langsung Hilang?

Dalam pemecahan, bidang tanah induk diproses menjadi bidang-bidang hasil pemecahan sesuai ketentuan administrasi pertanahan.

Karena itu, pemilik jangan hanya melihat hasil akhirnya berupa sertifikat baru, tetapi juga memahami status dan pencatatan bidang induk serta bidang hasil pemecahan.

Hal ini sangat penting terutama apabila tanah akan:

dijual;

dihibahkan;

diwariskan;

dibagikan kepada anak;

dijadikan agunan;

atau digunakan untuk kepentingan usaha.

6. Risiko Hukum Jika Salah Memecah Sertifikat

Pemecahan tanah yang tidak dilakukan secara benar dapat menimbulkan masalah serius.

❌ Batas tanah tidak sesuai

Batas yang dibuat di lapangan bisa berbeda dengan hasil pengukuran resmi.

❌ Sengketa dengan tetangga

Kesalahan batas dapat memicu klaim kepemilikan atau sengketa mengenai luas tanah.

❌ Masalah dalam jual beli

Pembeli dapat mengalami kesulitan apabila data bidang tanah belum jelas atau belum sesuai dengan dokumen pertanahan.

❌ Persoalan waris

Pembagian tanah secara fisik tanpa penyelesaian aspek waris dapat memunculkan keberatan dari ahli waris lainnya.

❌ Masalah Hak Tanggungan

Tanah yang sedang dibebani Hak Tanggungan tidak boleh diperlakukan seolah-olah bebas dari beban. Ketentuan khusus berlaku apabila tanah tersebut hendak dipecah.

❌ Permohonan tidak dapat diproses

Apabila dokumen, data fisik, data yuridis, atau kondisi bidang tidak memenuhi persyaratan, proses dapat mengalami kendala.

❌ Sengketa berkepanjangan

Kesalahan administrasi pertanahan yang tidak segera diselesaikan dapat berkembang menjadi persoalan perdata bahkan berujung pada proses hukum.

7. Pecah Sertifikat untuk Warisan, Hibah, atau Jual Sebagian Tanah

Pemecahan sertifikat sering dilakukan karena:

Warisan

Tanah orang tua hendak dibagi kepada beberapa ahli waris.

Hibah

Sebagian tanah diberikan kepada anak atau pihak tertentu.

Jual sebagian tanah

Pemilik ingin menjual sebagian bidang tanpa menjual seluruh tanah.

Pembagian aset keluarga

Satu sertifikat ingin dipisahkan menjadi beberapa bidang untuk anggota keluarga.

Dalam kondisi tersebut, jangan langsung memecah sertifikat tanpa terlebih dahulu memastikan siapa pemegang hak yang sah, bagaimana status hubungan hukumnya, apakah terdapat ahli waris lain, apakah ada beban Hak Tanggungan, dan bagaimana batas tanahnya.

Jangan Hanya Memecah Sertifikat, Pastikan Dasar Hukumnya Juga Aman!

Sertifikat memang merupakan dokumen penting dalam pembuktian hak atas tanah, tetapi persoalan pertanahan tidak selalu selesai hanya dengan diterbitkannya sertifikat.

Apabila terdapat perbedaan antara:

sertifikat;

surat ukur;

batas fisik;

riwayat tanah;

alas hak;

data waris;

AJB;

akta hibah;

atau data administrasi lainnya,

maka persoalan tersebut perlu diperiksa secara hukum sebelum melakukan tindakan lebih lanjut.

Untuk pengecekan informasi bidang tanah, ATR/BPN juga menyediakan berbagai layanan dan sistem pertanahan digital. Salah satunya adalah BHUMI ATR/BPN yang menyediakan informasi dan peta interaktif bidang tanah, dengan catatan bahwa informasi yang ditampilkan tetap perlu diklarifikasi melalui mekanisme resmi apabila terdapat ketidaksesuaian.

Kapan Sebaiknya Konsultasi dengan Advokat?

Konsultasi hukum pertanahan sebaiknya dilakukan sebelum proses pemecahan apabila:

tanah merupakan harta warisan;

ahli waris lebih dari satu;

tanah akan dijual sebagian;

terdapat sengketa batas;

sertifikat berbeda dengan kondisi lapangan;

tanah sedang dijaminkan ke bank;

terdapat perbedaan luas;

terdapat pihak lain yang mengaku sebagai pemilik;

tanah berasal dari hibah;

atau terdapat persoalan dokumen lama.

Jangan menunggu sengketa terjadi baru mencari bantuan hukum.

Pemeriksaan sejak awal dapat membantu mengidentifikasi masalah sebelum Anda mengeluarkan biaya lebih besar atau melakukan transaksi yang sulit dibatalkan.

KESIMPULAN

Pecah sertifikat bukan sekadar membagi tanah dengan patok.

Ada aspek administrasi, pengukuran, pemetaan, status hak, dokumen, batas bidang, serta kemungkinan adanya hak pihak lain yang harus diperhatikan.

Karena itu:

JANGAN ASAL PECAH SERTIFIKAT!

Pastikan dokumen lengkap, status tanah jelas, batas bidang sesuai, dan proses dilakukan melalui mekanisme resmi Kantor Pertanahan.

Jika tanah memiliki persoalan waris, hibah, jual beli sebagian, Hak Tanggungan, atau sengketa batas, konsultasikan terlebih dahulu sebelum mengambil langkah hukum.

KANTOR HUKUM NURHADI DAN REKAN

NURHADI, SE, SH, MH, CPM, CDM

Advokat | Mediator | Certified Digital Marketing | Entrepreneur | YouTuber | Business Consultant

🌐 www.expertjasa.my.id

🌐 www.nurhadijayaprima.my.id

🌐 www.jasapasporvisakitasonline.web.id

📱 0821-4314-9379

Konsultasi Hukum | Pertanahan | Pemecahan Sertifikat | Waris | Hibah | Jual Beli Tanah | Sengketa Pertanahan

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan pengganti pemeriksaan dokumen atau pendapat hukum untuk kasus tertentu. Persyaratan dan biaya dapat bergantung pada kondisi bidang tanah serta pelayanan Kantor Pertanahan yang berwenang.

#PecahSertifikat #PecahSertifikatTanah #SertifikatTanah #HukumPertanahan #HukumTanah #BPN #ATRBPN #Pertanahan #SengketaTanah #Warisan #HibahTanah #JualBeliTanah #LegalitasTanah #KantorHukumNurhadi #NurhadiSHMH #Advokat #KonsultasiHukum #HukumIndonesia #Tanah2026